Se venire in Toscana una o due volte l’anno in vacanza non ti basta e se ti sei innamorato dei colori e degli odori di una delle Regioni più interessanti e variegate d’Italia, in questo tour troverai una serie di informazioni per comprare casa a Firenze e altri immobili in affitto o in vendita nelle splendide e suggestive vie del centro storico di Firenze oppure, per chi è amante della natura e del relax, su ville e casali immersi nel verde delle meravigliose colline Toscane.
Spesso alcuni clienti, affascinati dalla bellezza del territorio, mi chiedono informazioni su come acquistare o affittare una casa o una villa, a Firenze o in altri comuni della Toscana. Ho pensato allora di offrire a chi è interessato ad un acquisto del genere, un servizio di accompagnamento per visionare l’immobile di suo interesse.
Il servizio di accompagnamento può essere svolto, se richiesto, anche in abbinamento con uno dei miei tour artistici e di shopping.
Considerato che l ‘acquisto di una proprietà immobiliare in Italia da parte di un cittadino straniero è un procedimento complesso, che richiede l’assistenza di un professionista qualificato e competente, spero di fare cosa gradita ai miei clienti pubblicando delle FAQ, curate dall’ Avv. Stanislao Guadagno, avvocato esperto di diritto immobiliare italiano, che rispondono alle prime domande di carattere generale che si pone un cittadino straniero che vuole effettuare l’acquisto di una casa, una villa o altra proprietà immobiliare in Italia.
Le brevi risposte che vengono fornite si riferiscono ad una ipotesi di compravendita tra persone fisiche, che non agiscono in qualità di imprenditori.
Esse non affrontano, nel modo più assoluto, tutte le problematiche che afferiscono a tale tipo di compravendita immobiliare, ma vogliono solo dare delle informazioni di carattere generale al cittadino straniero che, per la prima volta, si accinge ad effettuare un acquisto immobiliare in Italia.
Considerata la complessità ed i continui aggiornamenti della normativa italiana riguardante gli aspetti giuridici, tecnici e fiscali delle compravendite immobiliari, e che l’acquisto di una proprietà immobiliare è sempre un investimento importante, è opportuno che il potenziale acquirente si faccia sempre consigliare ed assistere da un professionista esperto della materia, sin dalle fasi iniziali della procedura di acquisto.
FAQs
I cittadini di stati membri dell’Unione Europea possono acquistare un immobile in Italia alle stesse condizioni in cui è consentito ai cittadini italiani.
I cittadini extra comunitari possono acquistare un immobile in Italia solo se sussiste la condizione di reciprocità, ossia solo se è consentito a un cittadino italiano acquistare un immobile nello Stato del cittadino straniero che vuole acquistare in Italia. (ad es. possono acquistare una casa in Italia i cittadini di nazionalità U.S.A., Australia, Cina, Brasile, India, e molti altri).
La verifica della condizione di reciprocità viene effettuata dal Notaio italiano che stipula il contratto definitivo di compravendita.
I cittadini di stati extra comunitari che soggiornano in Italia, possono acquistare una casa in Italia solo se sono in possesso di un regolare permesso di soggiorno.
Codice fiscale: è un tesserino con un codice identificativo che viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che è un Autorità dello Stato Italiano, anche tramite i consolati Italiani all'estero.
Apertura di un conto corrente presso una Banca o un ufficio postale in Italia, ove far confluire le somme destinate al pagamento del prezzo al venditore, ed utilizzare per il pagamento delle imposte e tasse che gravano sull’ immobile.
Anche se sono possibili altre modalità di pagamento, purché in osservanza degli obblighi di tracciabilità dei pagamenti (ad es. tramite bonifico bancario internazionale), l'apertura di un conto corrente presso una Banca o un ufficio postale in Italia renderà più semplice il procedimento di acquisto della casa, i pagamenti delle tasse annuali e le utenze domestiche (luce, acqua, etc.)
Nel mercato immobiliare italiano, di solito, l'acquisto di un immobile attraversa le seguenti fasi: una volta individuata la casa che gli interessa, il potenziale acquirente fa una proposta di acquisto al proprietario.
La proposta di acquisto contiene, principalmente, la dichiarazione di voler acquistare la casa ad un determinato prezzo.
Essa contiene un impegno già vincolante per il proponente che l'ha firmata, mentre il venditore resta libero di valutare anche altre offerte.
Se il venditore accetta la proposta di acquisto, tale accettazione viene comunicata al proponente, si perfeziona tra le parti un contratto che le obbliga a recarsi dinanzi ad un Notaio Italiano per la stipula del contratto definitivo di compravendita, con il quale si trasferirà la proprietà immobiliare al compratore.
Nella prassi immobiliare le parti, di solito, concordano che prima del contratto definitivo si stipuli un contratto preliminare, nel quale vengono stabiliti i tempi e le modalità per la stipula del successivo contratto definitivo.
Il contratto preliminare (o compromesso) è un vero e proprio contratto, che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Esso è sovente utilizzato nella contrattazione immobiliare, in quanto le parti hanno spesso bisogno di tempo per risolvere alcuni loro problemi, prima della stipula del contratto definitivo. (ad es. liberazione dell’immobile, trasferire il denaro necessario per l’acquisto, ottenere un mutuo, etc,)
Il contratto preliminare deve essere redatto per iscritto e deve indicare gli elementi principali della vendita, in particolare: la descrizione precisa della casa da acquistare con i dati del catasto, il prezzo e le modalità di pagamento, la data del contratto definitivo, ed altre condizioni ritenute importanti dalle parti.
Non è obbligatorio che esso sia stipulato da un notaio.
Per una maggiore tutela dell’acquirente, in alcune circostanze, è opportuno richiedere ad un Notaio la trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari.
Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è riservato al futuro acquirente, questo vuol dire che il venditore non potrà vendere l’immobile ad altri, né concedere ipoteche sull’immobile, né costituire qualsiasi altro diritto pregiudizievole in danno del futuro acquirente.
Inoltre, gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Al momento della firma del contratto preliminare il promissario acquirente verserà al venditore una somma, che normalmente si aggira tra il 10% ed il 30% del prezzo complessivo pattuito per la vendita, a titolo di caparra confirmatoria.
La caparra confirmatoria è un acconto sul pagamento del prezzo complessivo della vendita, che verrà detratto dal prezzo complessivo al momento della stipula del contratto definitivo dinanzi al Notaio.
La normativa italiana prevede che nel caso in cui il futuro acquirente, successivamente alla firma del contratto preliminare, non voglia più acquistare il bene, la caparra confirmatoria versata potrà essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento del danno subito.
Se è, invece, il venditore che si rifiuta di vendere, il potenziale acquirente potrà richiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione del contratto preliminare sono dovute:
• l’imposta di registro di euro 200,00, (duecento) indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di euro 16,00 (sedici) ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe; se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di euro 155,00 (centocinquantacinque).
È dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale, pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria.
L’imposta pagata per la registrazione del contratto preliminare sarà poi detratta dalla imposta complessiva dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Qualora si voglia effettuare la trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari i costi sono
• imposta fissa di trascrizione, euro 200,00 (duecento)
• diritti fissi di trascrizione, euro 35,00 (trentacinque)
• compenso del Notaio che ha redatto il contratto preliminare, o ha autenticato le firme dei contraenti
Il notaio italiano è un pubblico ufficiale al quale lo Stato italiano ha attribuito la competenza esclusiva a stipulare gli atti di compravendita immobiliare.
Il notaio assicura che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto della legge italiana.
A tal fine, attesta l'identità personale delle parti, la loro libera e consapevole volontà, e la legittimazione a stipulare il contratto di compravendita immobiliare.
Il notaio, prima della stipula dell’atto, verifica che sul bene immobile oggetto della compravendita non gravino ipoteche, pignoramenti, o altri diritti a favore di terzi.
Il Notaio redigerà un contratto di compravendita nel quale attesterà il pagamento del prezzo al venditore, e certificherà il trasferimento della proprietà al compratore.
Il contratto definitivo verrà trascritto nei Registri Immobiliari.
La legge prescrive che il contratto definitivo di compravendita sia redatto in lingua italiana.
Se le parti dichiarano di non conoscere la lingua italiana, il Notaio, se conosce la lingua straniera delle parti, potrà scrivere il contratto nella loro lingua.
In tal caso, al testo in lingua straniera sarà annessa una traduzione in lingua italiana.
Se invece il Notaio non conosce la lingua straniera, il contratto definitivo potrà essere stipulato con l 'aiuto di un interprete scelto dalle parti.
In tal caso, il contratto definitivo verrà redatto in lingua italiana, con annessa la traduzione in lingua straniera effettuata dall’ interprete.
Il Notaio darà lettura alle parti del contratto definitivo, e della sua eventuale traduzione, al fine di renderne certa la comprensione e l'accettazione del suo contenuto, prima che le parti lo firmino.
Salvo diversi accordi con il venditore, la scelta del notaio spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento del suo compenso.
Non esistono tariffe predeterminate, il compenso è lasciato alla libera contrattazione con l’acquirente.
Il notaio è obbligato a fornire, se richiesto, un preventivo scritto con la dettagliata descrizione dei suoi compensi e delle tasse e imposte da pagare.
A titolo puramente indicativo, il compenso richiesto per l’acquisto di un immobile del valore di euro 200.000,00 (duecentomila) è circa l’1% di tale valore.
Il Notaio riscuote, per conto dello Stato Italiano, le imposte collegate agli atti di compravendita immobiliare, che sono le seguenti:
imposta di registro proporzionale
• 9% sul valore catastale dell’immobile
• 2% sul valore catastale, se l'immobile è destinato ad abitazione principale dell’acquirente
Il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo complessivo versato dal compratore ed indicato nel contratto definitivo di compravendita.
Imposta ipotecaria fissa: euro 50,00 (cinquanta)
Imposta catastale fissa: euro 50,00 (cinquanta)
Nel caso in cui si acquisti una casa utilizzando i servizi di un'agenzia immobiliare, la provvigione dovuta all'agenzia si aggira intorno al 3% del prezzo di acquisto + IVA al 22%, e viene pagata interamente sia dal venditore che dal compratore.
Il comune nel quale è ubicato l’immobile applica al proprietario, sia esso residente o non residente, le seguenti imposte e tasse:
IMU - (non si paga sulla prima casa a meno che non sia una casa di lusso),
TASI - (tassa sui servizi municipali come la manutenzione delle strade, l'illuminazione pubblica,
ecc.)
TARI - (rifiuti, spazzatura).
In linea di massima, per case non di lusso, l ' importo complessivo delle suddette imposte e tasse dovrebbe essere di circa euro 2.000,00 (duemila) all’ anno.
La normativa italiana prevede il rilascio di visti nazionali di “residenza elettiva” o, in attuazione della normativa Schengen, di visti turistici multi-ingresso di lunga durata (fino a 5 anni).
• Visto Shenghen turistico di lunga durata, 5 anni
Laddove le esigenze di soggiorno in Italia non superino i 90 giorni a semestre, o non vi è intenzione di trasferire la propria residenza in Italia, per chi intende effettuare un investimento immobiliare in Italia sarà possibile ottenere un visto Shengen della durata di anni 5 (cinque)
I requisiti per ottenere tale tipologia di visto sono gli stessi necessari per ottenere un normale visto turistico, più la prova di aver perfezionato l ' acquisto di un immobile in Italia.
• Visto per andare in Italia ad effettuare sopralluoghi e acquistare immobili
La persona dovrà richiedere un normale visto turistico e dovrà soddisfare i medesimi requisiti per ottenere un visto di tipo turistico.
La domanda dovrà essere corredata da una lettera nella quale spiega i motivi della visita in Italia, cui va allegata una lettera di invito di una agenzia immobiliare italiana regolarmente registrata.
Il visto verrà rilasciato con una validità di sei mesi, per soggiorni fino a 90 giorni.
• Visto nazionale per residenza elettiva
Il visto per residenza elettiva consente l’ingresso in Italia, ai fini del soggiorno, allo straniero che intenda stabilirsi in Italia e sia in grado di mantenersi autonomamente, senza esercitare alcuna attività lavorativa.
A tal fine, lo straniero dovrà fornire adeguate e documentate garanzie circa la disponibilità di un’abitazione da eleggere a residenza e di ampie risorse economiche autonome, stabili e regolari, di cui si possa ragionevolmente supporre la continuità nel futuro.
Tali risorse, comunque non inferiori a 31.000 euro/anno, (trentunomila) dovranno provenire dalla titolarità di cospicue rendite (pensioni, vitalizi), dal possesso di proprietà immobiliari, dalla titolarità di stabili attività economico commerciali o da altre fonti diverse dal lavoro subordinato.
Anche al coniuge convivente, ai figli minori ed ai figli maggiorenni conviventi ed a carico, potrà essere rilasciato analogo visto, a condizione che le suddette capacità finanziarie siano giudicate adeguate anche per questi ultimi.
In particolare, nel caso si richieda il visto anche per il coniuge, l’ammontare delle entrate mensili dovranno essere maggiorate almeno del 20%.
La maggiorazione sarà almeno del 5% per ogni figlio per cui si richiedere il visto.
La durata del visto per Residenza Elettiva rilasciato dalle Rappresentanze diplomatiche italiane sarà di anni 1 (uno), facilmente rinnovabile in Italia presso la Questura territorialmente competente a condizione, ovviamente, che i requisiti originari continuino a mantenersi nel tempo.
Entro 8 giorni dall’arrivo in Italia occorrerà, analogamente che per tutte le tipologie di visto di lungo periodo, presentare la domanda di conversione del visto d’ingresso in permesso di soggiorno.
Con questa tipologia di visto non sarà possibile svolgere attività lavorativa in Italia.
Il permesso di soggiorno non può essere rinnovato o prorogato quando risulta che lo straniero ha interrotto il soggiorno in Italia per un periodo continuativo di oltre sei mesi, salvo che detta interruzione sia dipesa dalla necessità di adempiere agli obblighi militari o da altri gravi e comprovati motivi.
Dopo il quinto anno, è possibile richiedere la Carta di soggiorno di lungo periodo, con validità di 5 anni.
